Staða húsnæðismála og áætlanir sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu

Stjórn SSH hefur látið taka saman upplýsingar um stöðu húsnæðismála á höfuðborgarsvæðinu og áætlanir um uppbyggingu sveitarfélganna. Eins og margoft hefur verið bent á er skortur á íbúðahúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Að jafnaði er árleg þörf á nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu 1.500 ? 1.600 íbúðir. Í kjölfar bankahruns datt nýsmíði íbúða nánast alveg niður og á 7 ára kafla (2009 ? 2015) bættust tæplega 1.000 íbúðir við á ári hverju. Að teknu tilliti til lítillar uppbyggingar og þróunar mannfjöldans er það mat SSH að í byrjun árs 2017 skorti um 1.700 íbúðir til að markaðurinn sé í jafnvægi.

Á höfuðborgarsvæðinu eru nú tæpar 4.000 íbúðir í byggingu sem koma munu á markað á næstu tveimur árum. Einnig er fjöldi byggingasvæða þar sem hægt er að hefja uppbyggingu strax eða á næstu misserum. Með markvissri uppbyggingu á þessum svæðum mun íbúðamarkaðurinn ná jafnvægi á næstu 3-4 árum.

Í meðfylgjandi tölfu eru upplýsingar um íbúðir í byggingu og þá uppbyggingakosti sem eru á höfuðborgarsvæðinu. Reitir A-C eru svæði sem eru nú þegar í uppbyggingu, byggingarhæf eða í þann mund að verða byggingarhæf. Samtals eru þetta um 11.500 íbúðir sem geta bæst jafnt og þétt við húsnæðismarkaðinn. Sveitarfélögin hafa einnig töluvert meira svigrúm verði uppbyggingarþörfin meiri en áætlanir gera ráð fyrir eins og sjá má reitum á D og E.

Tafla 1 Staða byggingarsvæða 31. desembrer 2016 skv. skráningu skipulags- og byggingaembætta.Um er að ræða samtölur fyrir Garðabæ, Hafnarfjörð, Kópavog, Mosfellsbæ, Reykjavík og Seltjarnarnes. Gengið er útfrá því að tvö ár líði frá því að byggignarleyfi er gefið út og þar til íbúð er fullbúin.

Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hafa lagt mat á uppbyggingarþörf næstu ára. Það mat birtist í Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins 2015-2019. Árleg uppbyggingarþörf miðast við áætlaða fjölgun íbúa, áætlaða fækkun í heimili og áætlaða úreldingu eldra íbúðarhúsnæðis, hvort sem það er vegna niðurrifs eða breyttrar notkunar. Einnig var lagt mat á birgðastöðu íbúðamarkaðarins m.t.t. þróun hans frá 1995.

Miðað er við 1,3% árlega fjölgun til ársins 2022 sem mun þýða að íbúar svæðisins verða þá rétt ríflega 230.000. Ætla má að það þurfi 94.700 íbúðir til að uppfylla húsnæðiþörf þess eða ríflega 10.000 umfram þær íbúðir sem skráðar eru fullbúnar íbúðir í dag skv. Þjóðskrá (matsstig 8 eða ofar).

Eins og sjá má á eftirfarandi grafi mun ganga skart á íbúðaskort miðað við þær íbúðir sem eru nú í byggingu og ætla má að fara í byggingu á næstu 3 árum. Gengið er útfrá því að íbúð sé að jafnaði tvö ár í byggingu þ.e. frá því að byggignarleyfi er gefið út og þar til hún er tekin í notkun.

Áhrif samfélagsbreytinga á húsnæðismarkaðinn

Íslenskt samfélag verður sífellt margbreytilegra. Taka þarf tillit til margra þátta þegar spár eru gerðar um þróun húsnæðismarkaðarins. Áhrif ferðamannaiðnaðarins á fjölda íbúða sem nýttar eru sem gistirými hefur oft verið nefndur. Öðrum þáttum hefur minni gaumur verið gefin, þar má nefna:

1. Samsetning mannfjöldans. Lengi vel hefur spá um íbúðaþörf byggst á stærð árganga við 20 ára aldur. Síðustu ár hefur veruleikinn þó verið allt annar. Á árinu 2016 fjölgaði erlendum ríkisborgurum á höfuðborgarsvæðinu um tæp 2.000, íslenskir ríkisborgarar voru einungis 40% af fjölgun síðasta árs.
2. Eignarhald íbúðahúsnæðis. Hlutdeild séreigna hefur lækkað um 3,4 prósentustig síðastliðin áratug, er nú tæp 84%. Íbúðum leigufélaga hefur fjölgað um 2.500 á þessum tíma.

Að mati SSH er mjög brýn þörf fyrir bætt aðgengi að upplýsingum sem hafa áhrif á húsnæðismarkaðinn. Með því móti verður betur tryggt að skipulagsákvarðanir sveitarfélaga mæti raunverulegri þörf og að umræða um húsnæðismál sé í samræmi við þann veruleika sem uppi er hverju sinni.